[摘要] 编者按：5月23日召开的国务院常务会议指出，稳定和严格实施房地产市场调控政策。中国社会科学院一份最新出炉的研究报告称，因为“调控的难度在不断增大”，2012年房价总体降幅不会很大。
编者按：5月23日召开的国务院常务会议指出，稳定和严格实施房地产市场调控政策。中国社会科学院一份出炉的研究报告称，因为“调控的难度在不断增大”，2012年房价总体降幅不会很大。根据北京市住建委网站公布的网签数据显示，截至5月26日，北京新房成交量已创16个月来新高，恢复到调控前水平，分析认为是传统购房旺季来临，刚需平稳释放的结果，而各地也多有保障刚需入市的微调政策出台。那么，2012年剩下的7个月，调控政策的总体方向是什么？微调可能会以怎样的形式出现？
地方刺激刚需不改调控路线
■本报记者李木子
中国社会科学院一份的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。同时，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。
社科院发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。
在稳增长下坚持调控
经济增速回落，生产性领域投资赢利下滑，特别是民营经济经营环境困难，而资本市场制度改革仍有待突破，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的投资渠道，被动流向房地产市场寻求保值增值。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。
为何在稳增长的同时还要坚持房地产调控，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，必须保持政策的相对稳定，经受住房地产调整引起的宏观经济下行，只有这样才能迎来房价下降的阶段。
然而，政府与企业、中央与地方利益诉求差异，使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，也面临赢利下滑、资金链断裂的风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。
工商联房地产商会会长聂梅生近日也对调控不能放松做出的分析，她表示，调控政策依然不能放松，否则好不容易取得的调控成果有可能落空。可以预见在较长时期内，坚持调控不动摇的态势不会改变。
房地产调控的难度正在逐渐加大，几已成共识。如何平衡扩大调控成果与维持经济增长之间的步调不一致，成为调控向何方进展的关键所在。在面对经济增速放缓、房地产投资增长快速回落、房地产成交乏力的情况下，部分地方政府加大了购买环节的支持力度。
保障刚需入市
国务院总理温家宝近日指出要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”
中原市场研究部研究总监张大伟告诉《证券日报》记者，此番讲话表明了调控的大方向并没有变，限购限贷继续执行，禁止投资入市，但是政策底部基本已经可以说出现了，鼓励自住需求，鼓励普通住宅供应，对房地产政策的直接影响就是，后续地方政府可能通过调整之前过度严格的调控政策，保障刚需入市。在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。
自去年末以来，“采取有效措施增加普通商品房供给”的思路就被反复提及，但随着调控的深入，房地产投资增速还是大幅放缓，至4月份，个别地区甚至上演了“负增长”。为应对房地产开工的放缓，地方政府采取了提高公积金贷款额度、提高普通住宅认定标准等措施，通过税、费以及信贷手段保护刚需。
张大伟认为，要想真正实现采取有效措施增加普通商品房供给，还要从鼓励购买角度切入。信贷方面，特别是首套房的信贷或将还会有松动，至于公积金贷款额度的提高，也不排除会有更多的城市跟进。
国家信息中心经济预测部主任范剑平的看法与张大伟相近，他表示，在抑制投资、投机需求同时，对老百姓首套房的刚性需求和卖旧买新的改善型需求，在信贷领域应支持。
聂梅生认为，对于房地产市场的长期健康发展，单纯支持刚需购房还是不够的，“抓紧时机建立长效机制和因势利导地适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。”聂梅生表示。
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