区域概况

一直以来，镇江房地产市场都是以刚性需求为主的，然而到2017年这种主流需求似乎正发生着改变。据统计，目前镇江近期开盘的几个项目，在产品规划上由以往的刚需占比较大向改善性需求转变，包括中南、雅居乐、苏宁、华润等在内的品牌房地产的多个新项目均是以刚改+改善性房源为主。

市场已经出现转变的明显迹象，从户型上来看，已经从90㎡以下的中小户型为主，过度到120㎡左右的大户型为主，甚至有实力的购房者直接选购洋房等改善性产品，从购房群体上看，不仅仅是外地人的刚性需求，本地人的改善型需求的购房者也正在成为市场的主力。

“大格局”不仅体现在产品定位和户型面积上，还体现在开发商的实力、规模等方面，从上面的表格中可以清晰看出，待上市的项目中，多数是有着国企、央企背景的开发商，即便不是也是有着全国开发经验的品牌开发商。而且从近期土地出让市场中拿地企业来看，本地开发项目较少的企业几不可见，也许未来，房地产市场会更加规范，品牌开发商项目会逐渐“垄断”市场。

“大格局”同时也体现在新项目定价方面，尽管目前各项目价格并未定价，但是从产品规划、周边楼盘定价、以及土地价格等方面分析，定价或不低。

图一中，近期开盘的项目涵盖高层、小高、洋房、别墅等产品，高层价格稍低，别墅价格偏高；图二中，土拍楼面价最低的也有6010元/㎡，最高的达到9450元/㎡，如此之高的“面粉价”让开发商和购房者都大呼伤不起，而根据目前的楼面价和地块所在区域房价等信息来看，这些项目高层价格预计在1-1.5万/㎡，而洋房及别墅定价将会更高。

中南·公园物语是中南入驻镇江十年来的全新力作，依托于整个镇江中南的180万方生态大盘优势，又区别于目前世纪城、御锦城的西班牙风格和皇家园林，更区别于整个镇江所有楼盘的规划理念，是镇江以“全龄乐活为定位，以“公园生活范本”为目标的纯改善社区。

目前，中南·公园物语毛坯73#高层仅剩少量房源在售，建筑面积130㎡（边户）、145㎡（复式），均价8950元/㎡。

华润金色阳光北靠千禧路、西至华山路、南面龙山路、东临金谷西路，龙山庄园西侧，距离丹徒行政中心500米。项目规划有普通多层、高层、花园洋房、复式、商铺，项目内部采用原生坡地造景，力图体现新古典建筑的简美优雅，在设计格调上有机地揉合了包括地中海贵族度假品味、夏威夷的自然环境风情以及中国传统坡屋顶造型，融会得天衣无缝，使楼盘处处散发与众不同的独特魅力。

目前，3#、4#在售，3幢包括13套底商，6层，3单元，1梯2户；4幢包括4套底商，6层，2梯4户，户型90、120、126、130平，均价7800元/平。另外，7#、19#认筹中，7#楼，17层，110平、126平，19#楼，17层，85平，100平。

梦溪嘉苑地处京口路与小米山路交界处，背靠京岘山天然森林氧吧。小区总占地320亩，总建筑面积30多万方，总户数2000多户，容积率1.8，绿化率达30.1%，交通便利，距离大市口仅3公里，小区周边生活配套一应俱全，银行、菜场、超市、医院、学校咫尺之遥。

目前，梦溪嘉苑3#洋房在售，5层，2梯4户，中间户122平，边户119平，均价11000-12000元/平。

亚厦·风和四季是继兰天·幸福城、亚厦·风和苑之后，亚厦房产深耕丹徒的第3号作品。亚厦·风和四季主要由7栋花园洋房、14栋电梯洋房、5栋复式，及6800㎡商业组合而成，容积率仅1.5；通过通过社区围墙、中心路网、楼间距、入户花园、内庭院空间围合，形成步步为景，浓荫守望，仪礼重重的园林盛境。

目前，项目在售9幢10幢20幢21幢电梯洋房，全部为9层，1梯2户，141平户型，均价7400元/平左右。